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Dokumententyp: News

Energetisch modernisierte Gebäude - Anteil Ein- und Zweifamilienhäuser bis Baujahr 1978
© Verband der Privaten
Bausparkassen e.V.
Der energetische Zustand des älteren Ein- und Zweifamilienhausbestands in Deutschland sei beeindruckend gut. Vor diesem Hintergrund erscheine die politisch gewollte Verdoppelung der jährlichen Sanierungsrate von ein auf zwei Prozent unrealistisch. Zu diesem Ergebnis kommt das empirica Institut in einer Studie für den Verband der Privaten Bausparkassen. Um die aktuelle Sanierungsrate aufrecht zu erhalten, seien weitere Maßnahmen erforderlich.

 

Guter energetischer Zustand

„Der energetische Zustand des älteren Ein- und Zweifamilienhausbestands ist beeindruckend gut.“ Zu diesem Ergebnis kommt das empirica Institut in einer Studie für den Verband der Privaten Bausparkassen. Demnach seien 81 Prozent der Heizungsanlagen hoch oder höchst effizient. 96 Prozent aller Fenster sind mindestens zweifach verglast. In 69 Prozent der Häuser ist schon zum Dach oder zur oberen Geschossdecke hin gedämmt worden. Nur bei der Außenwanddämmung und der Kellerdecken-/Fußbodendämmung weist mit 35 bzw. 24 Prozent erst eine Minderheit der Häuser entsprechende Maßnahmen auf.

Diese hohen Anteile sind üblicherweise über die Jahre hinweg durch kleinteilige, bauteilbezogene Sanierungsmaßnahmen erreicht worden. Anlass der energetischen Sanierungen waren vor allem Komforterhöhungen in Kombination mit ohnehin notwendigen Sanierungen. „Hier hat sich die Investition oft auch gerechnet“, erklärte das Vorstandsmitglied von empirica, Prof. Dr. Harald Simons.

 

Angestrebte Verdoppelung der Sanierungsrate sei unrealistisch

„Mit dem Ziel, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, ist die energetische Sanierung jedoch zum Selbstzweck erklärt worden“, so Simons. Dabei sei die Frage der Wirtschaftlichkeit von fundamentaler Bedeutung sowohl für die Eigentümer als auch für die Gesetzgebung.

Wirtschaftlichkeitsberechnungen zeigten, dass energetische Sanierungen bestenfalls innerhalb eines natürlichen Sanierungszyklusses wirtschaftlich seien. Beispiel: die Außendämmung. Die rechne sich höchstens, wenn ohnehin ein Gerüst angebracht sei, weil der Putz dringend saniert werden müsse. Aber selbst dann sei die Wirtschaftlichkeit häufig nicht gewährleistet, da insbesondere in unsanierten Häusern die Bewohner bereits heute sehr sparsam mit Energie umgingen und daher die Einsparpotenziale weit geringer seien als gemeinhin angenommen.

 

Vor diesem wirtschaftlichen Hintergrund und des guten allgemeinen energetischen Zustands erscheine die politisch erwünschte Verdoppelung der jährlichen Sanierungsrate von ein auf zwei Prozent unrealistisch. Ein Sanierungsstau, den es aufzulösen gelte, existiere im Ein- und Zweifamilienhausbestand nicht. Simons: „Die aktuelle Sanierungsrate von rund ein Prozent ist vielleicht niedrig im Vergleich zu den politischen Zielen, nicht aber im Hinblick auf den baulichen Zustand der Objekte.“

Angesichts des hohen Standards müsse in Zukunft sogar eher mit einer sinkenden Sanierungsrate gerechnet werden. Ineffiziente Einzelöfen, die durch hoch effiziente Brennwert-Zentralheizungen ersetzt werden können, existierten nicht mehr massenhaft. Auch seien kaum mehr zugige, einfachverglaste Fenster übrig. Die nächste Effizienzstufe – vom Niedertemperaturkessel zum Brennwertkessel, vom Isolierglas zum Wärmeschutzglas oder von der 8 cm Dachdämmung zur 16 cm Dachdämmung – erhöhe den thermischen Komfort aber nur noch geringfügig, so dass dieser Anreiz zumindest in der Breite schwinde. Lediglich bei der Fußboden- und Kellerdeckendämmung sieht empirica noch Komfortpotenzial, zumindest solange die örtlichen Gegebenheiten dies relativ einfach zulassen.

 

Gefahr von Strohfeuer- und Mitnahmeeffekte

Da aktuell kein Sanierungsstau existiere, erfordere eine Erhöhung der Sanierungsrate, dass Sanierungen vorfällig durchgeführt werden müssten. In diesem Fall würden diese aber unwirtschaftlich, da dann die vollen Kosten anzusetzen seien. Diese Rentabilitätslücke müsste geschlossen werden, solle die Sanierungsrate steigen.

Skeptisch zeigt sich empirica bei Investitionszuschüssen. „Diese haben keine nachhaltige Wirkung und lösen nur hohe Mitnahmeeffekte aus“, so Simons. Bei einer Abwrackprämie für Heizungen zum Beispiel würden zunächst die Eigentümer aktiv, deren Heizkessel schon ziemlich alt, aber noch funktionstüchtig seien. Zwar steige dann die Sanierungsrate. Es gebe allerdings einen bloßen Vorzieheffekt. Um eine dauerhaft höhere Sanierungsrate zu erreichen, müsste jedes Jahr die Förderintensität erhöht werden, um jeweils einen jüngeren Heizkesseljahrgang einzubeziehen.

 

Zinsvergünstigte Darlehen könnten zwar grundsätzlich auch als eine Vorziehförderung interpretiert werden. Allerdings sei der Barwert dieser Förderung – zumal beim aktuell sehr niedrigen Zinsniveau – zu gering, um energetische Sanierungen vorzuziehen. Sie dürften vielmehr dazu dienen, die auch im Fall einer ohnehin anstehenden Sanierung weiterhin vorhandene leichte Unwirtschaftlichkeit wenigstens zum Teil auszugleichen.

Vor Investitionsgeboten im Zuge eines verschärften Ordnungsrechts könne man nur warnen. Solche Vorschriften zur Zwangssanierung seien in der Realität schon technisch meist nicht eindeutig formulierbar. Völlig offen sei auch die Frage der Kontrolle solcher Vorschriften.

 

Vorsparen zur Erhöhung der Sanierungsrate

Allein zur Aufrechterhaltung der aktuellen energetischen Sanierungsrate sind laut empirica weitere Maßnahmen notwendig. Die typischen Investitionszeitpunkte für Sanierungen liegen zwischen dem 30. und 40. Lebensjahr nach dem Kauf bzw. zwischen dem 50. und 60. Lebensjahr nach einer weitgehenden Entschuldung der Immobilie. Angepasst an diese Zeitpunkte, könnten die Eigentümer durch ein vermehrtes kontinuierliches Ansparen eine ausreichende Liquidität erreichen. Simons: „Für diese Fälle sollten die Kreditinstitute geeignete Instrumente anbieten. Die öffentliche Hand könnte dabei das der energetischen Sanierung dienende Vorsparen stärker honorieren.“

 

Kostensenkungen angemahnt

Einen weiteren Ansatzpunkt für eine höhere Sanierungsrate und Sanierungsqualität liefert empirica aber auch für die Kostenseite. „Erstaunlicherweise“, so Simons, „würden die Kosten der energetischen Sanierung derzeit aus der öffentlichen Diskussion völlig ausgeblendet.“ Ähnlich wie bei Solarzellen hätte man auch bei energetisch relevanten Materialien über Skaleneffekte deutliche Preissenkungen erwarten dürfen. Diese seien aber ausgeblieben; vielmehr seien die Preise sogar weit überdurchschnittlich gestiegen. Von einer stärkeren Rationalisierung erhofft sich empirica, dass energetische Sanierungen wirtschaftlicher werden.

 

Die Studie steht im Internet zur Verfügung.