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Schadensursachen erkennen

Bauschäden fachgerecht sanieren

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Hohlstellen und Risse im bauzeitlichen Bestand

Dokumententyp: Schadensfall

Risse im bauzeitlichen Bestand
© J. Gänßmantel
Die Firma G.-U. hat als Generalunternehmer (im Folgenden GU) die Instandsetzung eines denkmalgeschützten Gebäudekomplexes in Berlin ausgeführt. Die Arbeiten an den Außenfassaden wurden an einen Fachbetrieb für Putz- und Stuckarbeiten vergeben (im Folgenden Handwerker). Die Bauherrschaft bemängelte nach der Schlussabnahme die Qualität der vom Handwerker instandgesetzten Außenputzfassaden. {JCSBOT SUBSCRIPTION=1,4}



Daher wurde schriftlich der Auftrag für ein Erstgutachten mit folgendem Umfang erteilt:

  • Begutachtung der Fassade bezüglich Mängel und Beantwortung von Fragen bezüglich der Ausführungsqualität und der abgegebenen Leistung
  • Kostenseitige Bewertung von Aufwendungen für evtl. notwendige Mängelbeseitigung

Im Erstgutachten blieben Fragen insbesondere zum Gesamtumfang von im Bestand bereits vorhandener Schäden, wie z. B. Hohlstellen, Rissbildungen usw., z. T. unbeantwortet. Daher wurde der Auftrag für ein zweites Gutachten mit folgendem Umfang erteilt:

  • Möglichst umfassende Hohlstellenkartierung
  • Exemplarische Überprüfung neuer und alter Risse
  • Beurteilung bereits ausgeführter Arbeiten zur Mängelbeseitigung „Hohlstellen“ anhand von Musterflächen sowie Herstellung und Bewertung weiterer Musterflächen
  • Klärung der Schadensursachen und weiteren Vorgehensweisen

 

2 Ortstermine

Zum 1. Ortstermin zusammen mit GU, Bauüberwachung, Bauherrschaft und Handwerker wurde eine Inaugenscheinnahme mittels Hubsteiger durchgeführt. Der 2. Ortstermin (etwa ein Jahr später) nahm mehrere Tage in Anspruch; die Zugänglichkeit der betroffenen Fassadenbereiche war mittels geeigneter Arbeitsbühne gewährleistet.

 

 

3 Verwendete Arbeitsunterlagen

Grundlagen für die Anfertigung der Gutachten waren die von den Beteiligten zur Verfügung gestellten Unterlagen, insbesondere

  • Fotodokumente des Bestandes und Ansichtszeichnungen der untersuchten Fassadenabschnitte,
  • Auszug aus der Vertragsbaubeschreibung Bauherr / GU
  • Auszug aus dem Bauvertrag GU / Handwerker mit Auszug aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung
  • Leistungsangebot Handwerker
  • Zusammenstellung der verwendeten Materialien
  • Mängelliste
  • Bedenkenanmeldung Handwerker
  • Diverses Bildmaterial

sowie die (glaubhaft versicherten) Angaben und Ausführungen der Beteiligten, die Begutachtung, Beurteilung und Dokumentation der Fassaden an, zugänglichen Bereichen inkl. Fotodokumentation, Putzöffnungen in Absprache mit Bauherrschaft und Bauleitung und anschließende Laboruntersuchungen sowie diverse Fachliteratur.

 

4 Gebäudesituation

Bei dem Bauvorhaben handelte es sich um einen 4-geschossigen Gebäudekomplex aus Ziegelmauerwerk, bestehend aus einem straßenseitigen Vorderhaus sowie einem linken und einem rechten Seitenflügel, die zusammen einen der Straße abgewandten Hof in nordöstliche Richtung bilden. An die Seitenflügel schließt eine weitere Bebauung direkt an.

 

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Abb. 1: Gebäudesituation im schematischen Grundriss (schwarz markiert = die betroffenen Fassadenflächen)

 

Die Fassadenflächen befanden sich zum Ausführungszeitpunkt in einem stark gealterten Zustand und sollten daher vollständig in Stand gesetzt werden. Da an der straßenseitigen Fassade (Südwest-Ausrichtung) bauliche Änderungen vorgenommen wurden, wurde dieser Fassadenabschnitt komplett in Neuputz erstellt. An der hofseitigen Fassade wurden Altputzflächen belassen und mit Neuputz ergänzt.

 

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Abb. 2: Fassadenzustand von der Hofseite vor Instandsetzung

 

Die gesamte zu überarbeitende Fassadenfläche betrug laut den Plänen (übermessen)

  • ca. 400 m2 straßenseitige Fassade
  • ca. 1600 m2 hofseitige Fassade.

Die Instandsetzungsarbeiten an der Fassade wurden 1999 begonnen und wurden in 2000 beendet. Eine Schlussabnahme fand im Dezember 2000 statt; dabei wurden wesentliche Mängel in einer Mängelliste zusammengefasst.

 

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Abb. 3: Fassadenzustand von der Hofseite nach Instandsetzung

 

5 Feststellungen

5.1 Vorhandene Bilddokumente

Auf dem zur Verfügung gestellten Bildmaterial war zu erkennen, dass die Fassade im Altzustand eine Vielzahl von Alterungserscheinungen aufwies, die jedoch in der Fläche unterschiedlich vorlagen. Die Fassade war zum einen mit zahlreichen Kratern und Einschüssen aus der Zeit des 2. Weltkrieges versehen. Zum anderen hatten sich partiell größere Putzflächen durch Witterungseinfluss vom Mauerwerk ganzflächig abgelöst.

Da das Mauerwerk lange Zeit ungeschützt der Witterung ausgesetzt war, konnte Feuchtigkeit an diesen Stellen ungehindert eindringen. Zum Teil war auch nur die obere Putzlage im Laufe der Zeit zerstört worden. Diese offensichtlichen, optisch feststellbaren Putzschäden lagen insbesondere im Bereich des Hochparterres vor sowie an auskragenden Bauteilen, wie z. B. Erker o. Ä. und Fassadenelementen, wie z. B. oberhalb der Fenstergesimse oder im Bereich der Traufgesimse, also an Fassadenteilen, die starkem Feuchtigkeitseinfluss unterlagen. Vertikal zwischen den einzelnen Stockwerken, aber auch horizontal zwischen den Fensteröffnungen waren z. T. zusammen hängende Putzflächen erhalten geblieben.

 

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Abb. 4: Istzustand Fassaden vor Instandsetzung

 

An den o. g. Fassadenbereichen waren Putzbeschädigungen aufgetreten, wie sie in Art und Ausmaß typisch waren für den Altzustand der gesamten Fassade:

  • Putzablösungen bis auf das Mauerwerk
  • Feuchteschäden im Bereich der Fensterbänke
  • großflächige Ablösungen von Oberputz und Anstrich
  • konstruktionsbedingte Risse.

Trotz des Witterungseinflusses blieben größere Putzflächen in ihrer ursprünglichen Struktur erhalten. Insofern konnten die Befunde als exemplarisch betrachtet und auf die restlichen Fassadenflächen übertragen werden.

Weiterhin zeigte das zur Verfügung gestellte Bildmaterial, dass der Sockelbereich bereits im Altzustand überwiegend ohne Verputz war, im Mauerwerk bereits Ausbesserungen vorgenommen und ehemals Entlüftungsöffnungen eingebaut worden waren, die bei der Instandsetzung geschlossen wurden.

 

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Abb. 5: Istzustand Fassadensockel vor Instandsetzung

 

Die Putzarbeiten im Sockelbereich wurden ausgeführt, nachdem die restliche Fassade bereits in Stand gesetzt war; dabei wurden im Übergangsbereich Fassade / Sockel und die in Stand gesetzten Putzflächen z. T. nochmals beschädigt. Bei den Putzarbeiten wurden die Eckschienen auf die spätere Gesamtputzdicke von ca. 6–8 cm mittels eines zementgebundenen (grauen) Mörtels gesetzt; gipshaltiger Ansetzmörtel wurde augenscheinlich nicht verwendet.

5.2 Unterlagen

Im Entwurf der Leistungsbeschreibung GU / Handwerker waren die Instandsetzungsarbeiten an der Putzfassade pauschal beschrieben:

„Auf dem Hof werden die Fassaden im Putz repariert und der alten Oberflächenstruktur angepasst.“

In den Baubeschreibungen der Parteien, die jeweils Vertragsbestandteil wurden, lautet die entsprechende Textstelle nur noch: „Auf dem Hof werden die Fassaden in Stand gesetzt“. Welche Instandsetzungsschritte hierfür erforderlich sind, blieb offen.

In der schriftlichen Bedenkenanmeldung des Handwerkers wurden Bedenken gegen die vorgesehene Ausführungsart, vorgegeben in Form von Reparatur im Putz, angemeldet und auf Hohlstellen im bauzeitlichen Putz hingewiesen. Dieses Dokument lag nach Angaben des GU dort jedoch nicht vor.

Das Leistungsangebot des Handwerkers enthielt für die Putzarbeiten zur Fassadeninstandsetzung folgende Positionen:

  • Außenputz abstemmen, Glattputz
  • Abspülen und Vorspritzen
  • Mauerwerksrisse sanieren
  • Zweilagiger Putz P II
  • Außenputz ganzflächig überarbeiten

Folgende Baustoffe wurden für die Neuputzflächen laut Auflistung des Handwerkers verwendet:

  • Als Vorspritz Zementmörtel P III
  • Als Unterputz Kalk-Zement-Putz P II
  • Als Oberputz Kalk-Zement-Glätte P II

Bei den Altputzflächen erfolgte eine Putzverfestigung mit anschließendem Auftrag einer Haftemulsion. Spezialbaustoffe zur Fassadensanierung (z. B. Dünnschichtputze) oder zur Sanierung von feuchtem und / oder versalztem Mauerwerk (z. B. WTA-Sanierputzsysteme) wurden nicht verwendet.

5.3 Angaben der Beteiligten

Bauherr und Handwerker gaben an, dass die untere Denkmalschutzbehörde in die Instandsetzungsarbeiten involviert war. Die Fassadenform sollte erhalten bleiben, es wurden jedoch keine Materialvorschriften gemacht. Während der Instandsetzung erfolgte keine Betreuung durch die untere Denkmalschutzbehörde.

Bauherr und Handwerker erklärten weiterhin, dass eine weiter gehende, detaillierte Vorgehensweise der Instandsetzung nicht festgelegt wurde; ebenso wurde keine Instandsetzungsplanung mit Bauschadensgutachten durchgeführt.

Der Handwerker führte aus, die Sockelputzarbeiten mit dem gleichen Putzmörtel wie für die Fassadeninstandsetzung durchgeführt und die bei der mehrlagigen Verarbeitung notwendigen Standzeiten bei den Sockelputzflächen sowie bis zum Aufbringen des Anstriches eingehalten zu haben.

Der GU gab an, dass hinsichtlich des Tragverhaltens des Bauwerks lediglich eine Bewertung der Risse durch einen Statiker vorgenommen und Empfehlungen zur Risssanierung gegeben wurden. Unterfangungen an Gebäudeteilen wurden z. T. durchgeführt. Im EG erfolgten ernorme statische Eingriffe (Grundrissveränderungen, Auskernungen usw.).

5.4 Angaben der Denkmalschutzbehörde

Die untere Denkmalschutzbehörde war innerhalb des Baugenehmigungsverfahrens an dem Projekt beteiligt und akzeptierte die Grundlagen der Planung. Detailabstimmungen wurden nur in Teilbereichen vorgenommen, so z. B. bei der Instandsetzung der Straßenfassade; weitere Detailabstimmungen, auch zu den Putzfassaden, waren nicht erfolgt. Da hofseitig große Teile der Originalfassade (Putz und Stuck) noch vorhanden waren, wurde lediglich die weitestgehende Erhaltung des Außenstucks gefordert.

Die Denkmalschutzbehörde vertrat die Auffassung, dass aus denkmalpflegerischer Sicht nur solcher Putz erhaltenswert gewesen ist, der bauphysikalisch und bautechnisch auch einwandfrei gewesen ist. Die Denkmalschutzbehörde hatte die Fassadeninstandsetzung bis zum Zeitpunkt der Mängelrüge noch nicht abgenommen.

5.5 Feststellungen zum 1. Ortstermin

Inaugenscheinnahme
Anlässlich des 1. Ortstermins wurden lediglich charakteristische Fassadenbereich in Augenschein genommen. Im Bereich „Rückseite Vorderhaus“ wurden neben kleineren handflächengroßen Hohlstellen, überwiegend 40–60 cm große Hohlstellen festgestellt; größere hohl liegende Putzflächen wurden in den unteren Geschossen unterhalb der Fensterbänke, sonst hauptsächlich im Bereich der Eckanschlüsse Fenstergesims / Putzfassade sowie im Bereich von Rissen festgestellt. Die Flächen der Hohlstellen waren überwiegend groß und zahlreich auf der Fassade verteilt. Im Bereich „Seitenflügel“ wurden wenige handflächengroße Hohlstellen gefunden; Schwerpunkt der Hohlstellenbildung waren einzelne, vollständige Bossenbereiche zwischen den Fenstern in jedem Geschoss.

 

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Abb. 6: Typische Hohlstelle an Seitenflügel links

 

Im Verlauf des Sockelbereichs Seitenflügel links wurden zahlreiche kleinere (handflächengroße) Hohlstellen festgestellt. Außerdem traten Hohlstellen überwiegend in den ersten beiden Bossen oberhalb des Sockels auf. Die Flächen der Hohlstellen waren überwiegend groß und zahlreich auf der Fassade verteilt. Der Sockel-Neuputz lag bis auf eine kleine Fläche im Rissbereich oberhalb eines Kellerfensters nicht oder nur geringfügig hohl (wenige handflächengroße Fehlstellen).

Im Bereich „Sockel Seitenflügel rechts“ wurden insbesondere wieder in den Bossen unter den Fenstern größere Hohlstellen gefunden; vereinzelt wurden unter den Fenstern im Bereich der Hohlstellen auch senkrechte kurze Risse in einer Breite von ca. 0,2 mm festgestellt. Nahezu regelmäßig wurden schmale senkrechte Hohlstellen in den ersten Bossen oberhalb des Sockels im Bereich zwischen den Fenstern beobachtet. Der Sokkel- Neuputz wies wiederum keine Hohlstellen auf.

Probeentnahmen
Zur Ursachenklärung der Hohlstellen wurde die Fassade exemplarisch an drei Stellen geöffnet; an zwei davon wurden Proben für weitere Untersuchungen entnommen.

Probe 1:
Im 4. OG wurde zwischen zwei Fenstern eine ca. 15 x 40 cm große Hohlstelle in der Mitte vorsichtig geöffnet. Es handelte sich eindeutig um eine Altputzfläche, die mit einem Feinputz in einer Dicke von weniger als 1 mm überarbeitet wurde. Der rötlich-braune Altputz war sehr weich und zerbröckelte bei leichtem Reiben. Beim Öffnen der Schadstelle platzte die neue Putzschicht mit Anstrich vom Altputz / Altanstrich ab. Weiteres Abklopfen der Schadstelle ergab, dass die Hohlstelle durch mangelnde Haftung der neuen Putz- und Anstrichschicht verursacht wurde. Die alten Putzlagen hatten ausreichend Haftung untereinander und zum Mauerwerk.

Probe 2:
Im Hofbereich wurde oberhalb des Sockels in einer Höhe von ca. 1,8 m über GOK eine ca. 120 x 100 cm große, großflächige Hohlstelle in der Mitte vorsichtig geöffnet. Es handelte sich eindeutig um eine Altputzfläche. Beim Öffnen löste sich zunächst die obere Altputzlage vom Unterputz. Bei weiterem Öffnen bis auf das Mauerwerk wurde eine Unterputzdicke von ca. 20 mm und eine Oberputzdicke von ca. 3–4 mm festgestellt; der alte Unterputz war zweilagig aufgebracht worden. Die weitere Überprüfung ergab, dass die Hohlstelle durch mangelnde Haftung der einzelnen Putzlagen untereinander und zum Mauerwerk verursacht wurde.

 

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Abb. 7: Keine Verbindung Putz / Untergrund bzw. Putz / Putz

 

Probe 3:
Im Bereich des gepflasterten Hofes wurde oberhalb des Sockels in einer Höhe von ca. 1,8 m über GOK eine weitere ca. 60 x 60 cm große Hohlstelle in der Mitte vorsichtig geöffnet. Außerdem wurde im Bereich der Hohlstelle ein ca. 0,1 mm breiter kurzer Riss und eine Putzaufwölbung beobachtet. Es handelte sich um einen Anschlussbereich zwischen Altputzfläche und Putzausbesserung. Beim Öffnen löste sich eine ca. 8 x 10 cm große Putzfläche (Dicke ca. 8–10 mm) vom Untergrund. Bei weiterem Öffnen bis auf das Mauerwerk wurde ein Fremdkörper im Putzuntergrund festgestellt. Die weitere Überprüfung ergab, dass die Hohlstelle durch ein unter dem Altputz liegendes Kabelrohr für Telefon- oder Elektroleitung verursacht worden war, durch dessen Bewegung im Mauerwerk die relativ dünne Putzschicht aufgewölbt wurde.

 

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Abb. 8: Störstelle unter Altputz durch Kabelrohr

 

Laboruntersuchungen
Die Proben Sockelbereich (Altputz) wurden hinsichtlich Wassergehalt, Sorptionsverhalten und Werkstoff zerstörender Salze untersucht, um weiteren Aufschluss über mögliche Ursachen der Hohlstellen zu erhalten und diese bewerten zu können. Eine Bindemittelbestimmung wurde nicht durchgeführt.

Der praktische Feuchtegehalt und die Sorptionsfeuchte der Putzproben entsprachen den Literaturangaben für Kalk- oder Kalk-Zement-Putze. Der Nitratgehalt von Probe 2 war leicht erhöht; der Sulfatgehalt beider Sokkelputzproben war relativ hoch. Es konnte deshalb nicht 100 %-ig ausgeschlossen werden, dass in diesen Altputzproben und u. U. im darunter liegenden Mauerwerk keine Werkstoff zerstörenden Salze enthalten waren. Da der neu verputzte Sockelbereich im Altzustand überwiegend ohne Verputz war, muss in diesem lange Zeit ungeschützten Bereich des Mauerwerks mit Feuchtigkeit und darin gelösten Werkstoff zerstörenden Salzen gerechnet werden.

5.6 Feststellungen zum 2. Ortstermin

Neben einer vollständigen Hohlstellenkartierung sollten u. a. auch bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen bewertet und ggf. neue Versuchsflächen angelegt werden.

Visuelle Feststellungen an Bauteilöffnungen
Risse, die bereits bei der Fotodokumentation des Bestandes festgestellt worden waren, wurden exemplarisch anhand der übergebenen Bilddokumente geöffnet. Ebenso wurden neue Risse, die erst nach der Instandsetzung aufgetreten waren, dokumentiert und exemplarisch überprüft. Es sollte u. a. überprüft werden, ob die alten Risse saniert wurden, wenn ja mit welchem Nachbesserungsverfahren bzw. -material, in welcher Dicke der Putz in den betreffenden Zonen ausgeführt wurde, ob (neue) Hohlstellen vorliegen und ob es sich um alte oder neue Risse handelt.

Nachfolgend sind einige repräsentative Schadstellen, die bereits im Bestand dokumentiert waren, und erste Folgerungen und Vermutungen zu den Schadensursachen, beschrieben.

Hofseite Vorderhaus Traufgesims – alter Riss:
Es handelt sich dabei um einen Riss, der bei der Fotodokumentation des Bestandes im Bereich großflächiger Putzablösungen bereits vorhanden war. Der Riss in der Putzfassade setzte sich im Mauerwerk fort, z. B. in der oberen Ziegelreihe des Mauerwerks im Ziegel bzw. in der Stoßfuge. Die nächste Ziegelreihe (2. von oben) war ohne Riss, d. h., dort befand sich der sichtbare Riss lediglich im Ober- und Unterputz. Die Gesamtputzdikke beträgt 21 mm. Rissbreiten (Putz): Bereich 2. Ziegelreihe von oben ca. 1,0 mm, Bereich Traufgesims maximal 2,2 mm.

 

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Abb. 9: Riss im Bestand



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Abb. 10: Riss nach Sanierung

 

Daraus folgte, dass die Rissbreite in etwas mehr als einem Jahr um 0,4 mm zugenommen hat (1. Gutachten: maximale Rissbreite 1,8 mm).

Bei weiterer Öffnung im Übergang Putz zu Traufgesims: Riss verlief im Bereich einer 15 mm breiten, offenen Mörtelfuge der ersten Vormauerung (gleichartige Ziegel wie beim Mauerwerk wurden in zwei Reihen als Unterkonstruktion für das Gesims vorgemauert) und setzt sich im Ziegel fort.

Der Riss verlief anschließend ca. 8 cm im Gesims entsprechend maximaler Gesimsbreite nach vorne. Bei Öffnung des Gesimses wurde wiederum ein Riss im Ziegel festgestellt. Bei weiterem Öffnen des Traufgesimses verliefen die Risse auch durch die 2. vorgemauerte Ziegelreihe. Der breite Risse verläuft vollständig durch Gesims und Vormauerung.

 

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Abb. 11: Riss verläuft vollständig durch das Gesims

 

Auf das Gesims mussten demnach extreme große Kräfte einwirken, dass selbst die Zugfestigkeit des festen Mauersteins überschritten wurde.

Eine Nachbesserung dieses Risses im Sinne einer kraftschlüssigen Verfüllung sichtbarer Rissbereiche im Mauerwerk war augenscheinlich nicht durchgeführt worden. Im (bei der Instandsetzung aufgebrachten) Oberputz war kein Armierungsgewebe eingelegt worden.

Es handelte sich hierbei eindeutig um Risse, die durch Lageänderungen in der Konstruktion verursacht werden (konstruktionsbedingte Risse nach WTA-Merkblatt 2-4-94). Der deutlich sichtbare breite Riss im Traufgesims verzweigte sich in Form kurzer Risse mit geringen Rissbreiten nach links und rechts.

Hofseite linker Seitenflügel, 4. OG, unterhalb Fenster links – alter Riss:
Ursprünglich nahezu senkrecht verlaufender Riss vom rechten Ende UK Fenstergesimsbank zum rechten Ende der Gesimsüberdachung des 3. Fensters, der sich erneut im Putz abzeichnet.

 

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Abb. 12: Riss im Bestand ...

 

Bei exemplarischer Öffnung wurde festgestellt, dass der Riss im Anschlussbereich Neuputz / Altputz verlief. Die Oberputzdicke betrug ca. 3–5 mm. Der Riss setzte sich im Unterputz fort und endete u. a. auf einer ca. 2 cm breiten Stoßfuge, aus der man leicht den relativ weichen Mauermörtel heraus kratzen konnte.

 

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Abb. 13: ... findet sich auch in der in Stand gesetzten Fassade



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Abb. 14: Mauermörtel in den (Stoß-)Fugen sehr weich

 

Eine Nachbesserung dieses Risses im Sinne einer kraftschlüssigen Verfüllung sichtbarer Rissbereiche im Mauerwerk (z. B. mit Verpressharz, Einpressmörtel o. Ä.) war augenscheinlich nicht durchgeführt worden. Vielmehr war der vorhandene Riss im Altputz mit einem Putzmörtel o. Ä. geschlossen worden.

Der ursprüngliche diagonal verlaufende Riss Mitte UK Fenstergesimsbank zum linken Ende der Gesimsüberdachung des 3. Fensters wurde bei der Überprüfung als feiner Haarriss mit einer Breite von 0,1–0,2 mm identifiziert.

Hofseite Vorderhaus oberhalb Hoftür zw. Fenster 1. und 2. OG – neuer Riss:
Der Riss verlief z. T. durch alten Unter- und Oberputz, aber auch entlang des Putzübergangs Neuputz / Altputz. In der Fotodokumentation des Bestandes war der Riss im Altputz nicht zu erkennen. Der Riss war nicht nur zwischen den Fenstern 1. und 2. OG, sondern auch auch in der Gesimsüberdachung des 2. Fensters und weiter zum Fenster im 3. OG festzustellen.

 

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Abb. 15: Riss verläuft durch komplette Gesimsüberdachung

 

Bei weiterem Öffnen der Putzoberfläche wurde festgestellt, dass der treppenartig verlaufende Riss sich praktisch abwechselnd auf den Stoß- und Lagerfugen des vorhandenen Mauerwerks in der Putzoberfläche abzeichnete. Der Riss ging nicht direkt durch das Mauerwerk durch, sondern lag direkt auf dem sehr weichen Mauermörtel, der leicht herausgekratzt werden konnte.

 

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Abb. 16: Treppenartig verlaufender Riss auf Mörtelfugen

 

Es handelte sich hierbei eindeutig um einen konstruktionsbedingten Riss infolge Lageänderungen des Bauwerks, der sich an der schwächsten Stelle im Mauerwerk – der „weichen“ Fuge – bildet.

Auch hier war keine Nachbesserung im Sinne einer kraftschlüssigen Verfüllung sichtbarer Rissbereiche im Mauerwerk durchgeführt worden (da der Riss im Bestand nicht zu erkennen war).

Fazit: Alte Risse waren augenscheinlich nicht ausgebessert worden; sie wurden nach der Fassadeninstandsetzung z. T. erneut beobachtet. Neue Risse waren dort aufgetreten, wo früher augenscheinlich keine Risse waren. Die festgestellte Rissbreitenzunahme von 1,8 mm auf 2,2 mm, der „treppenartige“ Verlauf vieler festgestellter Risse auf den Mauerwerksfugen, die Verteilung senkrechter Risse über praktisch alle Geschosse und die Neubildung von Rissen waren mit großer Wahrscheinlichkeit Symptome einer weiterhin vorhandenen, lastabhängigen Langzeitverformung – trotz Ertüchtigung der vorhandenen Fundamente.

Diese Lageänderungen der Gebäudeteile werden mit Sicherheit auch in Zukunft wieder zu Rissen führen. Auch eine Risssanierung im Rahmen der Fassadeninstandsetzung hätte diesen Krafteinwirkungen nicht Stand halten und auch Armierungsgewebe im neuen Oberputz hätte diese Spannungen nicht rissefrei aufnehmen können.

Hohlstellenkartierung
Sämtliche mit der Arbeitsbühne zugänglich Fassadenbereiche wurden mit der “Drahtbügelmethode” untersucht und in den Ansichtszeichnungen kartiert; die Kartierung mit einer Leiter war nur bedingt möglich.

Hohlstellen wurden überwiegend im OG-Bereich und im Bereich der Regenfallrohre befunden. Dort wurden viele feine senkrecht verlaufende Haarrisse beobachtet, die beim Abklopfen als Hohlstellen identifiziert wurden.

 

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Abb. 17: Beispiel einer Hohlstellenkartierung

 

Der graue Neuputz war an diesen Stellen augenscheinlich deutlich fester wie der vorhandene hellere Altputz. Dies war zunächst verwunderlich, da bei anderen Probenahmestellen bei gleichem Ausgangsmaterial für den Neuputz subjektiv geringere Festigkeiten beobachtet wurden. Möglicherweise hatte hier eine Nacherhärtung des hydraulischen Bindemittels statt gefunden, wie dies in der Praxis vielfach bei Feuchteeinwirkung festgestellt wird.

Da die Hohlstellen und die Risse verstärkt im Bereich Regenfallrohr festgestellt wurden und der Riss nicht durch den Altputz verlief, bestand Anlass zu der Vermutung, dass der Altputz bei der Instandsetzung relativ feucht war, nach dem Neuverputzen langsam ausgetrocknet und es so zu trocknungsbedingten Schwindspannungen verbunden mit Rissbildung im Oberputz bzw. im darunter liegenden Neuverputz und Auftreten von Hohlstellen gekommen war.

Mit der Austrocknung verbunden ist eine Volumenverringerung, d. h., der Altputz verkürzt sich langsam und bewirkt so Spannungen auf die neue Putzschale. Die Spannungen wurden durch die Nachhydratisierung des Neuputzes infolge der im Altputz vorhandenen Feuchtigkeit und der damit verbundenen Nachverfestigung wahrscheinlich noch erheblich verstärkt. Kann der Altputz selbst diese Schwindspannungen nicht mehr aufnehmen, kommt es auch dort zu Rissen und Hohlstellen.

Großflächige Hohlstellen wurden überwiegend mit feinen Rissen durchsetzt festgestellt. Dies konnte ein weiterer Hinweis auf das Austrocknen des Altputzes sein. Derartige Hohlstellen sind praktisch nicht zu sanieren. Im Übrigen werden Hohlstellen nur akustisch befunden; wenn sich eine Putzschale durch Risse entspannt hat, klingen diese Bereiche genauso wie „echte“ Hohlstellen. Es muss aber nicht unbedingt ungenügende Haftung zwischen den Putzschalen vorliegen.

Nach Rücksprache mit der Bauherrschaft wurden auch Hohlstellen ohne Riss geöffnet. Beim Öffnen wurde festgestellt, dass ein Spalt zwischen neuem Oberputz (hier ca. 8–10 mm dick) und Altputz vorliegt, ebenso eine Hohllage im Oberputz etwa mittig sowie im alten Unterputz ca. 2–3 mm unterhalb Altputzoberfläche.

 

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Abb. 18: Neuputz auf Altputz mit diversen Hohllagen

 

Bei weiterem Freilegen der Putzöffnung wurde festgestellt,dass sich offenbar auch der Altputz in verschiedenen Schichten ablöst; ob es sich dabei um frühere Einzelputzlagen handelt, konnte nicht eindeutig festgestellt werden, vermutlich aber nicht. Ob vor der Instandsetzung eine Putzverfestigung durchgeführt wurde, konnte nicht eindeutig geklärt werden.

In sehr feine Hohlstellen, die sich in den Putzschichten oder in den Verbindungsbereichen alt / neu bilden, kann ein Injektionsmörtel praktisch nicht eindringen (wegen seiner Körnigkeit und der Plastizität) und somit eine Verfestigung bewirken. Alternativ musste daher bei Probeinjektionen versucht werden, mit einem dünnflüssigen Verfestiger zu arbeiten, z. B. Kaliwasserglas oder Steinfestiger auf Basis Kieselsäureethylester o. Ä.

Die Vielzahl der befundenen Vertikalrisse bewies, dass der rechte Seitenflügel nach wie vor Lageänderungen unterworfen war (vermutlich auch der linke Seitenflügel, aber weniger stark). Die einzelnen Gebäudeteile(Vorderhaus und die beiden Seitenflügel) unterlagen also offenbar unterschiedlichen Bewegungen. Sie hätten bei einer Sanierung mittels einer vertikalen Bewegungsfuge voneinander entkoppelt werden können; durch diese Umwandlung konstruktionsbedingter Risse in eine Dehnfuge wäre das Risiko einer nachträglichen Rissbildung reduziert worden. Da im Rahmen der vereinbarten Instandsetzung eine solche Maßnahme jedoch nicht vorgesehen war, wird es auch in Zukunft zu Rissen wie bisher befunden kommen. Selbst bei einem ordnungsgemäßen kraftschlüssigen Rissverschluss werden sich langfristig an diesen Stellen wieder Risse ergeben.

Begutachtung injizierter Versuchsflächen
Der Handwerker hatte im Bereich zweier Hohlstellen (jeweils linker und rechter Seitenflügel) Bohrlöcher (Durchmesser 6 mm, Abstand ca. 10–12 cm) angebracht und mit Injektionsmörtel Fabr. Ledan Typ D1 hinterfüllt.

Beim Abklopfen der beiden Versuchsflächen wurde unverändert ein Hohlliegen der betreffenden Putzbereiche festgestellt. Daraufhin wurde die Putzfläche des Musters begutachtet. Geöffnet wurde zunächst die mittlere Bohrlochreihe des Versuchsfeldes.

 

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Abb. 19: Injektion verklebt Bohrloch, sichert jedoch nicht die Hohllage

 

Es wurde beschlossen, dass der Handwerker neue Versuchsflächen herstellt, die dann überprüft und abgenommen werden sollten. Da der Injektionsmörtel lt. Auskunft schnell abbindend und erhärtend war, musste nach zwei Tagen bereits ausreichende Haftzugfestigkeit vorhanden sein. Allerdings wurde aufgrund des labilen Altputzes keine Druckinjektion ausgeführt. Diese könnte beim Einpressen des dünnflüssigen Injektionsmörtels eine hohl liegende (stabile) Putzschale geringfügig durch den Einpressdruck erweitern, sodass die Verfüllmasse in den frei werdenden Spalt besser eindringen kann.

Anlegen von Versuchsflächen mit Probeinjektionen
Ausgewählt wurden drei mit Leiter zugängliche Hohlstellen am linken Seitenflügel. Verwendet wurden:

Versuchsfläche 1: Kaliwasserglas
Versuchsfläche 2: Injektionsmörtel
Versuchsfläche 3: Steinverfestiger

Vorgehensweise:

(1) Herstellung der Bohrlöcher mit Schlagbohrer ø 6 mm durch den Putz ca. 1–2 cm tief in das Mauerwerk ca. 1–2 cm.

 

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Abb. 20: Herstellen der Bohrlöcher in markierter Hohlstelle

 

(2) Anschließend wurden die Löcher mit einer Luftpumpe ausgeblasen, um den anhaftenden Staub zu entfernen.

 

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Abb. 21: Trockenreinigung der Bohrlöcher

 

(3) Danach wurden die Bohrlöcher mit klarem Wasser (Dosierung über Spritze) ausgespült.

(4) Die Injektion wurde in der obersten Lochreihe begonnen, damit die Flüssigkeit bzw. der Injektionsmörtel durch die Schwerkraft von oben nach unten in die Hohlräume bzw. in den Spalt einsickern und man in der nächsten, darunter liegenden Bohrlochreihe überprüfen konnte, ob die Flüssigkeit oder der Injektionsmörtel dort angekommen war.

(5) Die Bohrlochinjektion mit der Spritze erfolgte ohne Abdichtung des Bohrloches. Somit konnte kontrolliert werden, wie die Flüssigkeit bzw. der Injektionsmörtel in den Bohrlöchern versickerte.

 

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Abb. 22: Manuelle Bohrlochinjektion mit Spritze

 

(6) Austretendes Material wurde sofort mit dem Wasserpinsel entfernt, um Fleckenbildung auf der Fassade zu vermeiden.

Bei Versuchsfläche 1 wurden im 1. Arbeitsgang 50 ml injiziert, im 2. Arbeitsgang nochmals 10 ml.

Zum Anmischen des pulverförmigen Injektionsfeinmörtels (Hersteller aus Italien: Tecno Egile Toscana) wurde Pulver in Wasservorlage eingestreut, bis die richtige Verarbeitungskonsistenz (spritzfähig – nicht zu dünn, sonst Entmischung – nicht zu dick, sonst Verstopfung) erreicht war; als Maß hierfür diente die Einstreumenge.

 

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Abb. 23: Sichtkontrolle der Konsistenz und Einfüllen des Injektionsfeinmörtels in Spritze

 

Nach dem klumpenfreien Anmischen erfolgte die Applikation wie bei Kaliwasserglas mit Spritze. Die aus den Bohrlöchern austretende Menge an Injektionsfeinmörtel war deutlich größer wie bei Kaliwasserglas. Verbrauch in zwei Arbeitsgängen ca. 50 ml.

Die 3. Vergleichsfläche wurde mit Steinfestiger hergestellt. Alle drei Musterflächen wurden vom Handwerker nochmals nachgefüllt.

Öffnen der angelegten Vergleichsflächen und Beurteilung

Versuch Nr. 1
Hörte sich beim Abklopfen mit dem Drahtbügel verfestigt an im Vergleich zu den darüber liegenden Hohlstellen, die nicht behandelt worden waren.

Beim vorsichtigen Öffnen erschien der Unterputz unter dem neuen Oberputz (hier ca. 2 mm dick) mit etwas dunklerer Oberfläche. Bei weiterem Öffnen der verfestigten Hohlstelle nach oben in den Bereich nicht verfestigter Hohlstelle erschien die Oberfläche des Unterputzes etwas heller. Augenscheinlich konnte jedoch nicht eindeutig ein Eindringen und eine Verteilung des Kaliwasserglases festgestellt werden.

 

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Abb. 24: Sichtkontrolle Versuchfläche Kaliwasserglas

 

Versuch Nr. 2
Fläche klang nach wie vor hohl (genauso wie vorher). Beim Öffnen wurde festgestellt, dass der Injektionsmörtel praktisch nur die Bohrlöcher gefüllt hat. Im bohrlochnahen Bereich schien es zu einer Art Verfestigung gekommen zu sein. Bei leichtem Abklopfen zeigten sich im Altputz verschiedene Lagen feinster Haarrisse (Rissbreite < 0,1 mm), die hohl „klangen“.

 

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Abb. 25: Sichtkontrolle Versuchfläche Injektionsfeinmörtel

 

Versuch Nr. 3
Fläche klang nach wie vor hohl (genauso wie vorher). Beim Öffnen konnte augenscheinlich kein Eindringen des Steinfestigers festgestellt werden. Bei leichtem Abklopfen wurden verschiedene Lagen feinster Haarrisse in den Putzlagen sichtbar (Rissbreite < 0,1 mm), die vermutlich den „Hohlklang“ verursachten. Dort drang der Steinfestiger nicht ein.

 

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Abb. 26: Sichtkontrolle Versuchsfläche Steinfestiger

 

Problematisch bei diesen Arten der Bohrlochinjektion war die hohe Wahrscheinlichkeit, dass man sehr oft die Mauerwerksfugen trifft. Dies war bei allen Musterflächen der Fall, z. B. die Lagerfugen bei Muster 1 in der obersten Bohrlochreihe, bei Muster 2 in der 2. Bohrlochreihe von oben und bei Muster 3 in der 3. Bohrlochreihe von oben. Auch Stoßfugen wurden so häufig angebohrt.

Daraus folgte, dass Injektionsmörtel bzw. Verfestiger häufig in die Fuge eindringen und die Fuge verfestigen, nicht aber die Hohlstellen in den Putzlagen. Problematisch war schließlich auch, dass diese Hohllagen so fein waren, dass weder Injektionsfeinmörtel noch Kaliwasserglas noch Steinfestiger genügend bzw. ausreichend in diese Zonen eindringen konnten, um dort eine Verfestigung zu bewirken.

Fazit:
Die getesteten Injektionsverfahren waren nicht dazu geeignet, den Mangel „Hohlstellen“ zu beseitigen. Das Kaliwasserglas schien an der bemusterten Fläche eine Verbesserung bewirkt zu haben. Ob diese Verfestigung ausreichend war, die Dauerhaftigkeit und Gebrauchstauglichkeit der Putzfassade herzustellen, konnte nicht eindeutig ermittelt werden. Dazu wäre erforderlich gewesen, größere Hohlstellen exemplarisch zu verfestigen im üblichen Arbeitsablauf, d. h. ständige Kontrolle der Bohrlöcher und kontinuierliches Nachfüllen, bis kein Kaliwasserglas mehr injiziert werden kann.

 

6 Bewertung

6.1 Wichtige Beurteilungskriterien

Basierend auf den Ausführungen im Erstgutachten und den Feststellungen vor Ort waren folgende Kriterien bei der Beurteilung des Schadensbildes besonders zu berücksichtigen:

  • Laut Angaben des Handwerkers wurden hinsichtlich des Tragverhaltens des Bauwerks vonseiten der Bauherrschaft lediglich eine Bewertung der Risse durch einen Statiker vorgenommen und Vorschläge zur Risssanierung gemacht.
  • Sämtliche Fundamente wurden mittels Injektionsverfahren unterfangen; im EG erfolgten ernorme statische Eingriffe (Grundrissveränderungen, Auskernungen usw.).
  • Eine Instandsetzungsplanung mit Bauschadensgutachten wurde nicht durchgeführt.
  • Die Instandsetzungsarbeiten an der Putzfassade erfolgten auf der Basis einer Baubeschreibung, die Vertragsbestandteil wurde, in Form einer funktionalen Leistungsbeschreibung.
  • Die Breite von Rissen, die bereits zum 1. Ortstermin befunden worden waren, hatte in etwas mehr als einem Jahr deutlich zugenommen, z. B. am Traufgesims Hofseite Vorderhaus (alter Riss) um 0,4 mm.
  • Risse verliefen vielfach entlang der vertikalen und horizontalen Mauerwerksfugen, die einen relativ weichen Mauermörtel enthalten (teilweise abwechselnd, d. h. „treppenartig“); im Gesimsbereich verliefen die Risse sogar durch den Ziegel.
  • In verschiedenen Fassadenbereichen wurden über alle Geschosse senkrechte Risse festgestellt, die zwischen den Fenstern verliefen und sogar in den oberen Fenstergesimsen durchgingen.
  • Nicht alle alten Risse traten erneut auf; Fassadenbereiche, bei denen im Bestand eindeutig Risse festgestellt werden konnten, waren rissefrei. Umgekehrt wurden neue Risse befunden, wo früher augenscheinlich keine Risse waren.
  • Risse verliefen häufig im Anschlussbereich Neuputz / Altputz.
  • Eine Nachbesserung alter (d. h. im Bestand vorhandener) Risse im Sinne einer kraftschlüssigen Verfüllung sichtbarer Rissbereiche im Mauerwerk (Einpressmörtel, Harzinjektion o. Ä.) war augenscheinlich nicht durchgeführt worden.
  • Im (bei der Instandsetzung aufgebrachten) Oberputz war kein Armierungsgewebe eingelegt worden.
  • An Fassadenflächen, bei denen von erhöhter Feuchtigkeit im Bestand (Untergrund) ausgegangen werden musste, z. B. im Bereich von Regenfallrohren, unterhalb von Dachvorsprüngen usw., wurden senkrecht verlaufende Haarrisse in den Neuputzen – nicht im Altputz – in Verbindung mit Hohlstellen beobachtet. Der graue Neuputz war an dieser Stelle augenscheinlich deutlich fester wie der vorhandene hellere Altputz; bei anderen Probeentnahmestellen wurden bei gleichem Ausgangsmaterial für den Neuputz geringere Festigkeiten festgestellt.
  • An Fassadenflächen, bei denen von erhöhter Feuchtigkeit im Bestand (Untergrund) ausgegangen werden musste, z. B. im Bereich von Regenfallrohren, unterhalb von Dachvorsprüngen usw., wurden zum Teil großflächige zusammen hängende Hohlstellen festgestellt.
  • Der zum Ortstermin festgestellte (aufaddierte) Hohlstellenanteil war sehr hoch (siehe Hohlstellenkartierung). Die Größe der Hohlstellen nahm tendenziell von oben nach unten ab.
  • Durch konstruktionsbedingte Risse an exponierter Lage kam es zum Eindringen und Durchschlagen größerer Feuchtigkeitsmengen (rechter Seitenflügel – rechtes Traufgesimseck). Dies ließ auf Rissbildungen bis auf das Mauerwerk schließen. Ebenso führten konstruktive Fehler (freie Entwässerung der Dachterrasse am rechten Seitenflügel) zu langfristig erhöhtem Feuchtigkeitseintrag in die Putzfassade.
  • Hohlstellen – ob mit oder ohne Rissbildung – traten willkürlich im Altputz und / oder im Neuputz und / oder zwischen den Putzlagen und / oder zwischen Altputz und Mauerwerk auf; die Hohllagen waren höchstens 0,1–0,2 mm breit.
  • Die Vielzahl der befundenen Vertikalrisse am rechten Seitenflügel war ein Indiz dafür, dass dieser Gebäudeteil nach wie vor Lageänderungen unterworfen war.

6.2 Bewertung der Hohlstellen

Nach der zum Ausführungszeitpunkt gültigen DIN 18550- 1, Abschnitt 4.2.1 müssen Putze am Putzgrund gleichmäßig haften. Dies ist eine wesentliche Voraussetzung für die Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit einer Außenputzfassade, die neben gestalterischen Aufgaben den Witterungsschutz einer Außenwand gewährleisten soll. Treten Hohlstellen auf, haben der Putz oder die Putzlagen untereinander keine Haftung.

Die Ursachen hierfür können sehr unterschiedlich sein, z. B. hohe Spannungen in der Putzschale, trennende Schichten, glatte Oberflächen, Feuchtigkeits- und Salzeinwirkung usw. Die Ergebnisse der drei Putzöffnungen wiesen auf drei unterschiedliche Ursachen für Hohlstellen hin:

  • mangelnder Haftung zwischen Neu- und Altputz,
  • mögliche Feuchte- und Salzbelastung und
  • Störung im Putzuntergrund.

Erfahrungsgemäß beeinträchtigen vereinzelt auftretende kleine Hohlstellen („handflächengroß“) die Gebrauchstauglichkeit einer Fassade nicht und werden daher i. d. R. als hinzunehmende Unregelmäßigkeiten eingestuft. Bei der Untersuchung ausgewählter Fassadenbereiche waren jedoch z. T. großflächige, zusammenhängende Hohlstellen in Altputzflächen in großem Umfang festgestellt worden. Die Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit der überprüften Hoffassade war somit grundsätzlich nicht gewährleistet. Die Hohlstellen stellten daher einen Mangel dar. Auf die Hohlstellen wurde in der Bedenkenanmeldung des Unternehmers gegen die Ausführungsart hingewiesen.

Viele historische Außenputzfassaden, die ihre mittlere Lebensdauer von 40 Jahren1 erheblich überschritten haben, können Hohlstellen wie befunden aufweisen, die Putzfassade ist aber immer noch gebrauchstauglich (optisch und technisch einwandfrei) und damit schadensfrei! Infolge der bisherigen Alterung ließ sich jedoch die für die Gewährleistung (die ja die gesamten Putzflächen, also Alt- und Neuputz einschließt) maßgebliche Frage „Wie lange bleibt der Altputz trotz Hohlstellen in Zukunft noch gebrauchstauglich“ nicht hinreichend genau beantworten. Thermische und hygrische Belastungen, Erschütterungen, Setzungen usw. können u. U. zur plötzlichen Beschädigung der hohlliegenden Altputzflächen wie z. B. durch Rissbildung bis hin zu großflächigen Putzabplatzungen führen.

Aufgrund der verschiedenen unterschiedlichen Ursachen der exemplarisch untersuchten Hohlstellen musste ein erhöhtes Risiko des Auftretens der o. g. Beschädigungen am Altputz und damit eine reduzierte Gebrauchstauglichkeit angenommen werden. Aufgrund der vorhandenen Bilddokumente zum Altzustand der Fassade wurde weiterhin angenommen, dass die Ergebnisse der exemplarischen Hohlstellenüberprüfung auf die gesamte Fassade oberhalb des Sockels übertragbar waren. Dies bedeutete: die gesamte in Stand gesetzte Hoffassade oberhalb des Sockels war als mangelhaft einzustufen.

Der zusammenhängend neu verputzte Sockel wies zum Zeitpunkt des Ortstermins keine oder nur geringfügige Hohlstellen auf (wenige handflächengroße Fehlstellen). Es musste jedoch angenommen werden, dass trotzdem die Dauerhaftigkeit des Sockelputzes eingeschränkt werden kann. Infolge der ermittelten Gehalte an Werkstoff zerstörenden Salzen oberhalb des Sockelbereiches mussten im stärker belasteten Mauerwerk des Sockelbereichs (das längere Zeit ohne schützende Putzschicht den äußeren Beanspruchungen ausgesetzt war) ebenfalls Salzfrachten angenommen werden. Bei dem verwendeten Kalk-Zement-Putz P II handelte es sich um einen normal kapillar leitfähigen Putz, der Feuchtigkeit und Salzfrachten aus dem Mauerwerk in Richtung Putzoberfläche transportieren kann. Infolge Kristallisation der gelösten Salze konnte es daher zu Porenfüllung, Kristallisationsdruck, Hohlstellen und Putzabplatzungen kommen.

Im Sinne der Definition „Instandsetzung“ wurden die Putzarbeiten im Sockelbereich mit einem artgleichen Reparaturmaterial ausgeführt und die Ausführung war handwerklich einwandfrei. Unter den o. g. Annahmen einer Sanierung wäre jedoch die Ausführung mit einem geeigneten Sanierputzsystem nach WTA-Merkblatt 2-2-91-D richtig gewesen.

6.3 Ursachen für das beobachtete Schadensbild

Die besonders zu berücksichtigenden Beurteilungskriterien ließen folgende Schlussfolgerungen zur Identifizierung der Schadensursachen zu:

Die festgestellte Rissbreitenzunahme, der „treppenartige“ Verlauf vieler Risse auf den Mauerwerksfugen, die Verteilung senkrechter Risse über praktisch alle Geschosse und die Neubildung von Rissen waren Symptome einer weiterhin vorhandenen, lastabhängigen Langzeitverformung – trotz Ertüchtigung der vorhandenen Fundamente. Diese Lageänderungen der Gebäudeteile und die dadurch auftretenden Spannungen im Mauerwerk, die vielfach an der schwächsten Stelle im Mauerwerk – der „weichen“ Fuge – zur Bildung von Rissen führen, werden mit Sicherheit auch in Zukunft wieder zu derartigen konstruktionsbedingten Rissen führen.

Eine Sanierung von im Bestand vorhandenen Rissen lt. Sanierungsvorschlag des Statikers hätte der Einwirkung dieser großen statischen Kräfte, die sogar zur Überschreitung der Zugfestigkeit des festen Mauersteines führten, nicht Stand halten können.

Das zusätzliche Einlegen eines Armierungsgewebes im neuen Oberputz (was wegen der Bossenstruktur durch die waagrechten Nuten praktisch nicht möglich war) hätte eine rissefreie Aufnahme dieser Spannungen nicht bewirken können.

Hohlstellen und Risse in Bereichen, bei denen von erhöhter Feuchtigkeit im Bestand (Untergrund) ausgegangen werden muss, wurden mit sehr großer Wahrscheinlichkeit dadurch verursacht, dass der Altputz bei der Instandsetzung zu feucht war. Folgte man dieser Annahme, dann kam man zu folgender Erkenntnis: nach dem Neuverputzen war der Altputz langsam ausgetrocknet und dadurch waren trocknungsbedingte Schwindspannungen aufgetreten. Mit der Austrocknung verbunden war eine Volumenverringerung, d.h. der Altputz verkürzte sich langsam und bewirkte so Spannungen auf die neue Putzschale, die durch die Nachhydratisierung des Neuputzes infolge der im Altputz vorhandenen Feuchtigkeit und der damit verbundenen Nachverfestigung wahrscheinlich noch erheblich verstärkt wurden. Konnte der Altputz selbst diese Schwindspannungen nicht mehr aufnehmen, kam es auch dort zu Rissen und Hohlstellen.

Aus der unterschiedlichen Lage der Putzablösungen im Gesamtputz folgte, dass Hohlstellen zum Teil schon vorhanden waren, ein Teil jedoch sich auch neu gebildet hatte. Der ursprüngliche Anteil von Hohlstellen im Bestand war daher nicht mehr eindeutig feststellbar.

Die einzelnen Gebäudeteile (Vorderhaus und die beiden Seitenflügel) unterlagen offensichtlich unterschiedlichen Bewegungen. Sie wären bei einer Sanierung mittels einer vertikalen Bewegungsfuge voneinander entkoppelt worden; durch diese Umwandlung konstruktionsbedingter Risse in eine Dehnfuge wäre das Risiko einer nachträglichen Rissbildung reduziert worden. Da im Rahmen der Instandsetzung eine solche Maßnahme jedoch nicht vorgesehen war, wird es auch in Zukunft zu Rissen wie bisher befunden kommen.

Fehler in Baustoffauswahl oder -anwendung konnten nicht festgestellt werden.

Fazit:
Hauptursachen für die Bildung von Hohlstellen und Rissen waren mit sehr großer Wahrscheinlichkeit Spannungen in der (Gesamt-)Putzschale durch vorhandene, lastabhängige Langzeitverformungen infolge Lageänderungen der Gebäudeteile und hoher Feuchtigkeitsgehalt des Altputzes bei der Instandsetzung. Der Anteil vorhandener Putzflächen mit Hohlstellen war partiell sehr hoch.

6.4 Schlussfolgerungen

Es wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den folgenden Schlussfolgerungen nicht um eine rechtliche Würdigung des festgestellten Sachverhaltes handelt, sondern lediglich um Äußerungen zu bekannten Rechtsfragen aus Vorfragen, die letztlich durch Gericht bzw. juristische Wertung zu entscheiden sind.

Geschuldete Leistung war eine in Stand gesetzte Hoffassade. Die vorliegende funktionale Leistungsbeschreibung beschreibt nicht eindeutig und umfassend Art und Umfang der Instandsetzungsarbeiten an der Fassade. Pauschal war die Ausbesserung der Fassade in ihren geschädigten und zerstörten Partien geschuldet.

Repariert wurden die sichtbaren Schäden wie loser Putz, Abplatzungen usw.; nicht sichtbare geschädigte Partien des Altputzes wurden nicht repariert, denn sie waren ja visuell nicht als beschädigt zu erkennen.
Da die Gewährleistung die gesamte instandgesetzte Fassadenfläche – Neu- und Altputz – umfasst und Hohlstellen bemängelt werden, handelt es sich bei der in Stand gesetzten Hoffassade zunächst nicht um eine mangelfreie Leistung des Unternehmers.

Der Auftraggeber trägt jedoch das Baugrundrisiko und schuldet dessen eingehende Beschreibung zur Definition der Leistungspflichten des Unternehmers. Mit der funktionalen Leistungsbeschreibung geht eine Risikoverlagerung auf den Unternehmer nicht einher; damit ist auch keine gesteigerte Prüfpflicht begründet.

Daraus folgt: Eigenschaften des Baugrundes wie z. B. erhöhter Feuchtigkeitsgehalt, Lageänderungen des Bauwerks usw., die ursächlich für die Bildung von Hohlstellen und Rissbildungen verantwortlich sind, hätten vom Auftraggeber, nicht vom Auftragnehmer überprüft werden müssen. Im Übrigen sieht dies eine gewerbliche Prüfung auch nicht vor.

6.5 Mängelbeseitigung und Kosten

Kostenschätzung
Zur Mängelbeseitigung sind eine exakte planerische Vorbereitung, die Einholung von Angeboten, ordnungsgemäße Vergabe der Arbeiten und eine gewissenhafte Bauaufsicht unbedingt erforderlich. In der Folge werden daher nur die Prinzipien denkbarer Mängelbeseitigungen aufgezeigt.

Die Errechnung des Kostenaufwandes kann in einigermaßen genauer Form nur nach Abschluss der planerischen Vorarbeiten (zu denen auch eine detaillierte Bestandsaufnahme der vorhandenen Situation gehört) für die Mängelbeseitigung geschehen. Wenn nachstehend einige Zahlen genannt werden, so hat dies nur den Zweck, Größenordnungen aufzuzeigen, in denen sich die Mängelbeseitigungskosten bewegen können.

Aufgrund der Feststellungen und der Informationen aus den bisher angelegten Probeöffnungen konnte zu den Kosten der Mängelbeseitigung „Hohlstellen“ folgendes angemerkt werden:

Eine Instandsetzung der hohlliegenden Putzflächen ist nur durch vollständiges Entfernen des Altputzes und Neuverputzen möglich.

Vorgehensweise:

  • Trennschnitt Altputz / Fensterumrandung mit Trennscheibe herstellen
  • Mechanisches Entfernen des Altputzes unter äußerster Schonung der vorhandenen Gliederungselemente;
  • Trockene Reinigung des Mauerwerks, Entfernung von Staub und losen Bestandteilen
  • Überprüfung des freigelegten Mauerwerks auf unterschiedliche Materalien, größere Unebenheiten, Beschädigungen, Verfärbungen usw.
  • Vorspritz, gegebenenfalls Gewebespachtelung als Haftbrücke aufbringen
  • Neu verputzen mit Kalk-Zement-Putz P II zweilagig
  • Herstellen der Bossenstruktur
  • Neuanstrich der gesamten Fassade

Zur Kostenabschätzung wurden folgende Annahmen getroffen:

  • Anteil Fassadenflächen an übermessener Gesamtfläche ca. 60 % = ca. 1000 m2
  • Anteil Putzflächen an Fassadenflächen ca. 50 % = ca. 500 m2 = zu sanierende Putzfläche (aus den Plänen)

Maßnahmen zur Ermittlung von Rissursachen und deren Beseitigung sind bei dieser Vorgehensweise anwendbar, aber in den Kosten nicht berücksichtigt.

Eine Nachbesserung der Sockelputzflächen muss bei Bedarf separat berücksichtigt werden.

Dann ergab sich folgende grobe Kostenschätzung (netto zzgl. gesetzl MwSt.) zur Mängelbeseitigung (nur Hohlstellen):

 

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Tab. 6.5.1: Kostenschätzung zur Beseitigung der Hohlstellen

 

Zur Beseitigung der Mängel laut Mängelliste kann keine Kostenschätzung abgegeben werden, da es sich hierbei überwiegend um individuell zeitaufwändige Arbeiten handelt und keine Kostenschätzwerte vorliegen.

 

7 Zusammenfassung

Die auf der Basis einer pauschalen Leistungsbeschreibung in Auftrag gegebene Instandsetzung der Fassaden war nicht mangelfrei ausgeführt. Die Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit der aus Alt- und Neuputz bestehenden Fassade war aufgrund vieler großer Hohlstellen grundsätzlich nicht gewährleistet. Weitere Ausführungsmängel mussten nachgebessert oder beseitigt werden.

Nach den vorliegenden Erkenntnissen waren die festgestellten Mängel (Hohlstellen und Risse) mit sehr großer Wahrscheinlichkeit durch Spannungen in der (Gesamt-) Putzschale aufgrund vorhandener, lastabhängiger Langzeitverformungen infolge Lageänderungen der Gebäudeteile und hohen Feuchtigkeitsgehalts des Altputzes bei der Instandsetzung verursacht worden. Die festgestellten Mängel konnten vorbehaltlich einer juristischen Klärung nicht dem Handwerker zugeordnet werden.

Es wurde eine Instandsetzung entsprechend einer oberflächlichen Reparatur der Fassadenflächen und Teilerneuerung ausgeführt; die betroffenen Flächen wurden durch den Handwerker mit gewerbeüblichen Mitteln festgelegt. Die erforderlichen Arbeitsschritte wurden nicht explizit vorgeschrieben, sondern durch die funktionale Leistungsbeschreibung definiert. Bezüglich der Ausführungsart meldete der Handwerker Bedenken an.

Erforderlich gewesen (aufgrund der nachträglich festgestellten Schadensursachen) wäre eine detaillierte Instandsetzungsplanung mit Sanierungskonzept und Angabe der einzelnen Arbeitsschritte, um eine Dauerhaftigkeit der Fassadenflächen aufgrund der vorhandenen Bestandssituation zu gewährleisten.

Eine im Rahmen der Mängelbeseitigung notwendig werdende Sanierung der gesamten betroffenen Hoffassaden (bei der mechanischen Entfernung der betroffenen Altputzflächen lösen sich auch angrenzende Neuputzflächen mit ab) wird somit nicht wegen einer fehlerhaft ausgeführten Instandsetzung, sondern vielmehr wegen einer fehlenden Fachplanung für die Instandsetzungsarbeiten erforderlich.

Die ausgeführten hofseitigen Neuputzarbeiten im Sockelbereich waren bis auf wenige Stellen mangelfrei; diese mussten nachgebessert werden. Inwieweit das verwendete Material die Dauerhaftigkeit des Sockelputzes beeinflusste, konnte wegen fehlender Planungsunterlagen zur Instandsetzung (insbesondere Bauschadensgutachten und Fassadendiagnostik) nicht angegeben werden.

Die straßenseitig ausgeführten Neuputzarbeiten waren bis auf kleinere Mängel, die nachgebessert werden müssen, mangelfrei ausgeführt. Bei den festgestellten optischen Mängeln war bei einer evtl. Vereinbarung einer Wertminderung die betrachtungsübliche Entfernung zu Grunde zu legen.

 

8 Anmerkungen

Es wurde unbedingt empfohlen, für die Wertminderungsfragen einen geeigneten Spezialisten, Sachverständigen o. Ä. hinzu zuziehen, ebenso zur Planung und Betreuung der Mängelbeseitigungsarbeiten.

 

_______________________
1 BMVBW: Leitfaden „Nachhaltiges Bauen“, Berlin 2001

Autor: Dipl.-Ing. (FH) Jürgen F. Gänßmantel

 

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